Lo studio legale Barba & Partner di Monaco di Baviera offre consulenza legale nel diritto degli immobili tedesco

Negli ultimi anni il mercato immobiliare tedesco è stato interessante per vari motivi. Gli immobili sono un oggetto d’investimento molto popolare in Germania. L’interesse per le case ad uso proprio continua fortemente ad esserci, anche se molti immobili sono oggettivamente poco economici. Le perdite si realizzano sempre più spesso in caso di divorzio. In molte regioni si parla già di una bolla immobiliare. La gente attende solo lo scoppiare della bolla.

Situazione attuale del mercato immobiliare tedesco

Il mercato immobiliare è stabile nel 2020, nonostante gli evidenti effetti della pandemia del Covid-19. Tuttavia, i primi effetti sul mercato immobiliare si manifestarono già nell’autunno del 2020. In città come Monaco di Baviera, Amburgo, Francoforte sul Meno e Berlino, i prezzi di punta continueranno a essere pagati per gli immobili in buone posizioni. Nei quartieri a sud di Monaco di Baviera, anche le proprietà con scarsi collegamenti con Monaco di Baviera sono ovviamente sopravvalutate. Tuttavia, ci sono zone in cui si possono ancora trovare occasioni, anche se ciò avviene in regioni strutturalmente deboli. È sempre importante verificare in ogni singolo caso in che misura vale la pena di investire in un immobile.

Mutui vantaggiosi grazie ai bassi tassi d’interesse

Il mercato immobiliare è regolato dalle banche. La politica dei bassi tassi d’interesse della Banca Centrale Europea ha portato molte persone in Germania a costruire una propria casa. Spesso si ha vincolato tutti i risparmi nella propria casa. In alcuni casi le banche hanno concesso finanziamenti al 100%. La mania della propria casa ha portato le persone ad acquistare anche immobili precedentemente invendibili, edifici da ristrutturare e immobili remoti. Immobili da demolire sono praticamente inesistenti nelle zone più ricercate. Tutto può essere venduto e comprato. Il mercato immobiliare è surriscaldato in alcune zone della Germania.

Prospettive sul mercato immobiliare tedesco

I prezzi migliori per gli immobili in conurbazioni

Potrebbe essere solo una questione di tempo prima che il mercato immobiliare cambi. I primi segnali di una correzione del mercato si possono vedere sul mercato immobiliare di Berlino, dove nella prima metà del 2020 le vendite di immobili e terreni sono diminuite quasi del 20%. Mentre il 35% in meno di immobili residenziali e commerciali sta cambiando di proprietà rispetto all’anno scorso, il crollo degli edifici per uffici è al 53%. È prevedibile che questa tendenza continuerà ad intensificarsi, soprattutto per gli edifici adibiti ad uffici, a causa della pandemia di Covid 19. Lo smart working sarà una parte importante della nostra vita lavorativa ed economica in futuro, alleviando così la pressione sugli agglomerati urbani. Inevitabilmente, questo farà scendere i prezzi anche negli agglomerati urbani.

Il futuro delle case

Alla fine del 2020 i prezzi delle case di proprietà sono invariati e stabili. Anche la richiesta supererà l’offerta nel 2021. In passato, i comuni e le città si sono trattenuti dal costruire case popolari a prezzi accessibili. I problemi che ne derivano da questa politica cambieranno il mercato immobiliare. Spesso le persone hanno messo tutto il loro patrimonio nella loro proprietà immobiliare. Del patrimonio libero non ne è disponibile. La gente si è resa dipendente dalle banche. Spesso le ristrutturazioni vengono rinviate per motivi finanziari. Se non si riceve un aumento del mutuo dalla banca per i necessari lavori di ristrutturazione, si rischia di dover vendere l’immobile. L’aumento del mutuo può portare ad un coinvolgimento dei propri figli nei debiti dei genitori. Coloro che perdono il lavoro potrebbero non essere in grado di pagare le rate del mutuo che poi potrebbero risultare troppo alte. Anche un leggero aumento degli interessi potrebbe aumentare le rate mensili del mutuo, e così essere fatale per i proprietari di casa.

L’inflessibilità delle case di proprietà

I proprietari di immobili quando acquistano la propria casa non tengono conto del fatto che le esigenze della vita cambiano col tempo. Mentre in passato, un cambiamento della propria situazione di vita era evidente solo quando i bambini se ne andavano via da casa, oggi questo avviene molto prima. La pandemia del Coronavirus causerà la necessità di avere una stanza in casa a parte per poter fare lo smart working. In futuro una parte importante della nostra vita lavorativa ed economica si svolgerà nella propria abitazione. Questa tendenza verso lo smart working ci farà notare che le proprietà esistenti non soddisferanno le vere esigenze dei proprietari.

Situazioni prevedibili e imprevedibili

Divorzi e successioni incideranno su divisione e valorizzazione dei beni delle persone. Se ciò non avviene, c’è il rischio di una vendita forzata, che a un certo punto farà svalutare gli immobili. Non bisogna sottovalutare la penale, che viene richiesta dalla banca in caso di risoluzione anticipata di un prestito immobiliare. Spesso sono poi dovuti importi elevati.

L’impatto della pandemia di Corona sul mercato immobiliare

Molte banche hanno già concluso con i loro clienti accordi di differimento per il pagamento del mutuo all’inizio del lockdown nel marzo 2020. Per le banche, una tale procedura è più vantaggiosa rispetto alla risoluzione dei contratti di mutuo per poi dover liquidare innumerevoli, in parte poi probabilmente invendibili, immobili. Alla fine, per la banca c’è anche un altro vantaggio; i tassi d’interesse continuano a scorrere e i prezzi degli immobili rimangono stabili.

Quando scoppierà la bolla immobiliare?

Anche se i prezzi degli immobili continueranno a salire in alcune zone della Germania, dovreste comunque fare attenzione quando investite in immobili. Tutti si aspettano che la cosiddetta bolla immobiliare prima o poi scoppi. L’unica domanda è quando dovremmo aspettarci che scoppi? Anche se ci sono ancora abbastanza investitori finanziariamente forti che sostengono il mercato immobiliare con i loro investimenti, la pandemia del Coronavirus avrà comunque un impatto sul mercato immobiliare. Molte persone perderanno il lavoro e gli stipendi scenderanno. Molte persone perderanno la loro casa. Gli immobili esistenti non soddisferanno le esigenze. La maggior parte delle case non dispone di uno studio che possa essere utilizzato per lo smart working. La richiesta di alloggi a prezzi accessibili aumenterà. L’offerta di case unifamiliari e bifamiliari finirà potrebbe superare la richiesta. Di conseguenza, i prezzi degli immobili abbasseranno. Anche l’industria delle costruzioni sarà quindi coinvolta in questi sviluppi e si troverà prima o poi in recessione.

Raccomandazioni per il mercato immobiliare tedesco

Il clamore immobiliare ha fatto sì che la gente abbia perso di vista il valore reale degli immobili. Le famiglie non possono più permettersi un appartamento negli agglomerati urbani. Le aziende sono a corto di personale qualificato. In passato, i politici hanno perso di vista le famiglie nella loro politica immobiliare. La speculazione immobiliare era troppo allettante anche per le città e i comuni. Ci saranno sicuramente ulteriori sviluppi sul mercato immobiliare in Germania.

Siate prudenti nella pianificazione e pianificate il maggior numero possibile di eventualità. Pianificate già al momento dell’acquisto o della costruzione di un immobile come gestire l’immobile in caso di divorzio. Nel contesto di una successione anticipata o almeno in un testamento, regolate ciò che accade ai beni dopo la vostra morte.

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