Italienisches Immobilienrecht

Das Wichtigste vorab

Vor einem Immobilienkauf in Italien sollten insbesondere fünf Fragen geklärt sein:

• Wer darf über die Immobilie verfügen bzw. wer darf die Immobilie verkaufen?

• Welche Belastungen oder Rechte Dritter bestehen?

• Passen die vorhandenen Unterlagen zum Objekt und zur geplanten Transaktion?

• Welche Verpflichtungen entstehen bereits durch Kaufangebot, Vorvertrag oder andere Dokumente?

• Müssen vor dem nächsten Schritt noch Prüfungen durchgeführt oder Bedingungen erfüllt werden?

Nicht jeder Immobilienkauf erfordert dieselben Prüfungen. Eine Bestandswohnung in Mailand, ein Haus am Gardasee, ein Grundstück in der Toskana oder eine Immobilie aus einem Nachlass können ganz unterschiedliche Fragen aufwerfen.

Entscheidend ist deshalb nicht eine möglichst lange Standard-Checkliste. Die wichtigere Frage lautet: Was muss vor dem nächsten verbindlichen Schritt geklärt, nachgewiesen oder im Vertrag geregelt sein?

Warum die rechtliche Prüfung vor dem Notartermin beginnen sollte

Viele Käufer verbinden den eigentlichen Immobilienkauf mit dem späteren notariellen Kaufvertrag, dem sogenannten rogito. Allerdings können rechtlich wichtige Entscheidungen schon deutlich früher fallen. 

In Italien läuft ein Immobilienkauf häufig über mehrere Vertragsstufen. Dabei kommen insbesondere ein Kaufangebot, ein Vorvertrag und schließlich der notarielle Kaufvertrag in Betracht. 

Gerade deshalb sollte jede Phase für sich betrachtet werden.

Die proposta d’acquisto – das Kaufangebot

Die proposta d’acquisto ist zunächst das Kaufangebot des Interessenten. In der Praxis verwenden Immobilienmakler dafür häufig vorformulierte Unterlagen.

Die Bezeichnung „Kaufangebot“ bedeutet jedoch nicht automatisch „unverbindlich“. Nimmt der Verkäufer ein entsprechend ausgestaltetes Angebot an, kann daraus eine vertragliche Bindung entstehen.

Käufer sollten deshalb vor der Unterschrift insbesondere verstehen:

• welches Objekt genau Gegenstand des Angebots ist,
• welcher Kaufpreis vereinbart wird,
• welche Zahlungen bereits vorgesehen sind,
• welche Fristen gelten,
• ob Bedingungen aufgenommen wurden,
• welche Unterlagen noch fehlen und
• welche Prüfungen noch ausstehen.

Ist beispielsweise die Finanzierung noch nicht abschließend geklärt oder steht eine technische Prüfung aus, sollte man diese Punkte vor der Unterschrift berücksichtigen und nicht erst auf den späteren Vorvertrag verschieben.

Contratto preliminare oder compromesso – der Vorvertrag

Der italienische Vorvertrag überträgt das Eigentum noch nicht. Allerdings verpflichtet er die Parteien grundsätzlich dazu, später den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen.

Der contratto preliminare ist deshalb weit mehr als eine Terminreservierung für den Notar.

Typischerweise regeln die Parteien darin zentrale Punkte des Erwerbs. Dazu gehören etwa das Objekt, der Kaufpreis, Zahlungen, Fristen und der geplante Abschluss des endgültigen Kaufvertrags. Außerdem können sie festlegen, welche Voraussetzungen bis dahin noch erfüllt werden müssen.

So kann beispielsweise zu klären sein, ob eine Belastung gelöscht, eine bestimmte Unterlage beschafft, eine technische Frage geklärt oder die Immobilie geräumt werden muss.

Eine Prüfung erst nach Unterzeichnung des Vorvertrags kann daher zu spät kommen, um bereits vereinbarte Punkte ohne Mitwirkung der anderen Vertragspartei noch zu verändern.

Wann kann die Eintragung eines Vorvertrags sinnvoll sein?

In bestimmten Konstellationen kommt außerdem eine notarielle Gestaltung und Eintragung des Vorvertrags in die Immobilienregister in Betracht. Diese trascrizione kann dem Käufer gegenüber bestimmten späteren Verfügungen oder Belastungen zusätzlichen Schutz geben.

Ob dieser Schritt im konkreten Projekt sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Vertragsgestaltung, dem Zeitraum bis zum endgültigen Kaufvertrag, bereits geleisteten Zahlungen und der jeweiligen Risikosituation ab.

Der rogito – der notarielle Kaufvertrag

Der rogito ist der notarielle Kaufvertrag, mit dem der Immobilienerwerb regelmäßig abgeschlossen wird.

Bis zu diesem Zeitpunkt sollten die wesentlichen Vertrags-, Register-, Dokumenten- und gegebenenfalls technischen Fragen geklärt sein. Der Notartermin ist daher nicht der ideale Beginn der rechtlichen Prüfung, sondern regelmäßig nur ein späterer Meilenstein innerhalb des Kaufprozesses.

Immobilienkauf in Italien: Was sollte vorab geklärt werden?

Der konkrete Prüfungsumfang richtet sich nach der Immobilie und dem Stand des Projekts. Dennoch lassen sich einige zentrale Bereiche unterscheiden.

Wer ist Eigentümer und wer darf verkaufen?

Zunächst sollte nachvollziehbar sein, wem die Immobilie gehört und wer darüber verfügen darf.

Besondere Fragen können entstehen, wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind, die Immobilie aus einem Nachlass stammt oder frühere Übertragungen für die heutige Eigentumslage wichtig sind.

Außerdem sollte klar sein, ob neben dem Eigentümer weitere Personen Rechte an der Immobilie haben.

Bestehen Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen?

Neben dem Eigentum ist die Belastungssituation wichtig.

Dabei können beispielsweise Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte oder andere eingetragene Rechte eine Rolle spielen.

Deshalb genügt es nicht, lediglich einen Namen und eine Immobilie im Kataster zu finden. Katasterdaten und Informationen aus den Immobilienregistern erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Stimmen die Unterlagen mit der Immobilie überein?

Auch die Dokumentation des Objekts verdient Aufmerksamkeit.

Dabei können Katasterunterlagen, Grundrisse, Genehmigungen und weitere technische Dokumente wichtig werden. Allerdings beantwortet eine juristische Registerprüfung nicht automatisch die Frage, ob der tatsächliche bauliche Zustand mit vorhandenen Plänen und Genehmigungen übereinstimmt.

Für solche technischen Fragen kann deshalb eine gesonderte Prüfung, z.B. durch einen Geometer oder Architekten, erforderlich sein.

Was wurde bereits unterschrieben?

Nicht nur der spätere notarielle Kaufvertrag zählt.

Maklerformulare, Reservierungsvereinbarungen, Kaufangebote und Vorverträge können bereits rechtliche Folgen haben. Deshalb sollte früh geklärt werden:

Was wurde bereits unterschrieben und welche Verpflichtungen ergeben sich daraus?

Diese Frage ist besonders wichtig, wenn Käufer erst dann rechtlichen Rat suchen, nachdem ein Kaufangebot bereits abgegeben oder angenommen wurde.

Welche Zahlungen sind bereits vereinbart?

Kaufangebot und Vorvertrag sehen häufig schon Zahlungen vor.

Dabei sollte klar sein, welche Funktion die jeweilige Zahlung nach dem Vertrag hat. Eine als caparra bezeichnete Zahlung kann andere rechtliche Folgen haben als eine bloße Anzahlung.

Deshalb kommt es nicht allein auf die verwendete Bezeichnung an. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung.

Welche Punkte müssen bis zum Notartermin erledigt sein?

Offene Fragen sollten nicht einfach bis zum rogito mitgeschleppt werden.

Je nach Projekt können beispielsweise folgende Punkte noch zu klären sein:

• Löschung einer Belastung,
• Beschaffung fehlender Unterlagen,
• technische Prüfung,
• Klärung von Abweichungen,
• Finanzierung,
• Räumung der Immobilie,
• Übergabe,
• bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse,
• mitverkauftes Inventar oder
• noch auszuführende Arbeiten.

Je klarer diese Punkte vorab geregelt sind, desto besser lässt sich beurteilen, unter welchen Voraussetzungen der nächste Schritt erfolgen soll.

Rechtliche Due Diligence: Risiko, Nachweis und Entscheidung

Eine sinnvolle Due Diligence besteht nicht darin, möglichst viele Dokumente zu sammeln. Wichtiger ist die strukturierte Verbindung zwischen Risiko, Nachweis und Entscheidung.

Risiko: Die Eigentumslage ist unklar

Nachweis: Eigentums- und Registerunterlagen

Frage: Darf der Verkäufer über die Immobilie verfügen oder sind weitere Klärungen erforderlich?

Risiko: Eine Belastung ist eingetragen

Nachweis: Informationen aus den maßgeblichen Immobilienregistern

Frage: Muss die Belastung vor oder im Zusammenhang mit dem Erwerb gelöscht oder anderweitig berücksichtigt werden?

Risiko: Unterlagen und tatsächlicher Zustand passen nicht zusammen

Nachweis: Plan-, Kataster-, Genehmigungs- und technische Unterlagen sowie gegebenenfalls eine technische Prüfung

Frage: Was muss vor einer Bindung geklärt und was sollte im Vertrag geregelt werden?

Risiko: Die Finanzierung ist noch offen

Nachweis: Stand der Finanzierung und vorhandene Vertragsentwürfe

Frage: Muss die Finanzierung bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden?

Risiko: Es wurde bereits etwas unterschrieben

Nachweis: Kaufangebot, Vorvertrag, Maklerformular oder sonstige Vereinbarung

Frage: Welche Verpflichtungen bestehen bereits und welche Gestaltungsmöglichkeiten bleiben noch?

Diese Herangehensweise ist aussagekräftiger als die pauschale Frage, ob eine Immobilie „rechtlich in Ordnung“ ist.

Welche Unterlagen können beim Immobilienkauf in Italien wichtig sein?

Welche Dokumente benötigt werden, hängt vom Einzelfall ab. Je nach Objekt und Projektphase können unter anderem relevant sein:

• bisherige Eigentums- und Erwerbsunterlagen;

• Katasterinformationen;

• vorhandene Grundrisse;

• Informationen aus den Immobilienregistern;

• vorhandene Bau- und Genehmigungsunterlagen;

• technische Unterlagen;

• Energieunterlagen;

• bei Wohnungseigentum relevante Unterlagen der Eigentümergemeinschaft;

• bestehende Miet- und Nutzungsvereinbarungen;

• Maklerunterlagen;

• eine bereits abgegebene proposta d’acquisto;

• ein contratto preliminare; 

• Entwürfe für den späteren notariellen Kaufvertrag.

Allerdings entscheidet nicht die Anzahl der Dokumente über die Qualität einer Prüfung.

Wichtiger ist, ob die Unterlagen die für die konkrete Entscheidung erforderlichen Informationen liefern und ob sie miteinander vereinbar sind.

Immobilie über Makler, von privat oder vom Bauträger kaufen

Auch die Art des Erwerbs beeinflusst, welche Fragen frühzeitig geklärt werden sollten.

Immobilienkauf über einen Makler

Beim Kauf über einen Immobilienmakler beginnt die Vertragsphase häufig schon mit Formularen, die deutlich vor dem Notartermin vorgelegt werden.

Deshalb sollte der Käufer genau verstehen, welche Erklärung er mit seiner Unterschrift abgibt. Ebenso wichtig sind die Fragen, wann eine Bindung entsteht, welche Zahlungen vorgesehen sind und wie noch offene Prüfungen berücksichtigt werden.

Der Maklervertrag und der Immobilienkauf sind außerdem nicht dieselbe Rechtsbeziehung. Daher können auch Fragen zur Maklertätigkeit und zur vereinbarten Provision gesondert relevant werden.

Immobilienkauf von privat

Beim direkten Kauf vom Eigentümer entfallen die Maklerunterlagen. Die übrigen Prüfungsfragen bleiben jedoch bestehen.

Auch hier sollte man Eigentum, Belastungen, Objektunterlagen und Vertragsgestaltung frühzeitig betrachten.

Ein Kauf ohne Makler bedeutet deshalb nicht automatisch einen einfacheren rechtlichen Ablauf.

Kauf vom Bauträger oder während der Bauphase

Beim Kauf eines Neubaus oder einer noch nicht fertiggestellten Immobilie kommen zusätzliche Fragen hinzu.

Hier können insbesondere die Bauphase, die Fertigstellung, die Vertragsgestaltung, vorgesehene Zahlungen, Sicherungen und die spätere Übergabe eine Rolle spielen.

Deshalb sollte bei solchen Projekten besonders genau geprüft werden, welche Unterlagen bereits vorhanden sind und welche Verpflichtungen der Vertrag für die Zeit bis zur Fertigstellung vorsieht.

Notar, Anwalt und technische Fachperson: Wer macht was?

Bei einem Immobilienprojekt in Italien können mehrere Berufsträger beteiligt sein. Ihre Aufgaben überschneiden sich teilweise in der Vorbereitung, unterscheiden sich aber in ihrer jeweiligen Funktion.

Die Rolle des italienischen Notars

Der italienische Notar nimmt beim Immobilienkauf eine unabhängige Rolle ein. Er übernimmt die ihm gesetzlich zugewiesenen Prüfungen, erstellt beziehungsweise verantwortet die notarielle Urkunde und veranlasst die erforderlichen Registerhandlungen.

Dabei steht der Notar nicht ausschließlich auf der Seite des Käufers oder Verkäufers.

Deshalb sollte man seine Funktion von einer Interessenprüfung aus Sicht nur einer Vertragspartei unterscheiden.

Die Rolle des eigenen Anwalts

Italienisches Immobilienrecht unterscheidet sich erheblich vom deutschen Immobilienrecht. Eine anwaltliche Prüfung kann daher insbesondere dort sinnvoll sein, wo Vertragsinhalte, bereits eingegangene Verpflichtungen oder rechtliche Risiken aus Sicht des Käufers beziehungsweise Verkäufers eingeordnet werden sollen.

Das kann schon vor einer proposta d’acquisto oder einem contratto preliminare relevant werden.

Welche konkrete Prüfung in einem Immobilienprojekt sinnvoll und möglich ist, hängt jedoch von der Projektphase, den Unterlagen und dem jeweiligen Auftrag ab.

Die technische Prüfung

Juristische und technische Prüfung sind nicht dasselbe.

Ein Geometer (geometra), Architekt oder Ingenieur kann beispielsweise prüfen, ob der tatsächliche Zustand des Gebäudes mit Plänen, Genehmigungen und technischen Unterlagen übereinstimmt.

Solche Feststellungen können anschließend auch für die rechtliche Bewertung und die Vertragsgestaltung wichtig werden.

Steuerliche Fragen

Auch steuerliche Fragen sollte man gesondert betrachten.

Je nach Käufer, Verkäufer, Nutzung, Übertragungsform und grenzüberschreitender Situation können steuerliche Folgen in Italien und gegebenenfalls in Deutschland entstehen.

Deshalb sollte jeweils geklärt werden, welcher Berufsträger für die konkrete steuerliche Frage zuständig ist.

Immobilien in Italien: Auch der Standort gehört zur Prüfung

Ob Gardasee, Toskana, Comer See, Südtirol, Ligurien, Apulien, Sizilien oder eine andere Region Italiens: Die grundlegenden Fragen eines Immobilienkaufs sind vergleichbar. Dennoch kann der Standort beeinflussen, welche praktischen, technischen oder verwaltungsbezogenen Punkte besondere Aufmerksamkeit verdienen.

Dabei sollte man Regionen nicht pauschalisieren. Entscheidend bleiben immer die konkrete Immobilie, ihre Nutzung, ihre rechtliche und bauliche Geschichte, die vorhandenen Unterlagen und die geplante Transaktion.

Eine Eigentumswohnung am Gardasee kann deshalb andere Prüfungsfragen aufwerfen als ein älteres Landhaus in der Toskana, eine Villa am Comer See oder ein historisches Gebäude auf Sizilien. Für eine erste Einordnung sind neben der Projektphase daher auch Ort oder Region und die Art der Immobilie wichtige Angaben.

Immobilie am Gardasee kaufen

Der Gardasee gehört zu den Regionen Italiens, in denen viele deutschsprachige Käufer nach Immobilien suchen. Beliebte Orte sind beispielsweise Sirmione, Bardolino oder Riva del Garda.

Unabhängig von der Lage sollte jedoch immer das konkrete Objekt im Mittelpunkt der Prüfung stehen. Bei einer Eigentumswohnung können beispielsweise Unterlagen der Eigentümergemeinschaft relevant sein. Bei einem Haus, Grundstück oder Neubauprojekt können dagegen andere technische, registerbezogene oder vertragliche Fragen in den Vordergrund treten.

Auch die Art des Erwerbs spielt eine Rolle. Ein Kauf von privat kann andere Unterlagen und Vertragsfragen aufwerfen als ein Bauträgerprojekt oder ein Erwerb über einen Immobilienmakler.

Deshalb sollte nicht die Region allein die Prüfung bestimmen. Entscheidend sind die konkrete Immobilie, die vorhandenen Unterlagen und der Stand des Kaufprozesses.

Immobilie in der Toskana kaufen

In der Toskana interessieren sich Käufer häufig für Landhäuser, Rustici, ältere Gebäude oder Grundstücke. Beispiele sind Immobilien im Chianti, in der Maremma oder in anderen ländlich geprägten Gebieten.

Gerade bei älteren Objekten können frühere Um- oder Anbauten sowie die dazugehörigen Genehmigungen besondere Aufmerksamkeit erfordern. Deshalb sollte früh geklärt werden, welche Unterlagen zum tatsächlichen Zustand, zu früheren Veränderungen und zur vorgesehenen Nutzung vorhanden sind.

Neben den rechtlichen Unterlagen kann bei solchen Objekten eine technische Prüfung besonders wichtig sein. Deren Ergebnisse können wiederum Einfluss auf die Kaufentscheidung und die Vertragsgestaltung haben.

Auch hier gilt deshalb: Eine attraktive oder besondere Lage ersetzt keine sorgfältige Dokumenten- und Objektprüfung.

Immobilie am Comer See kaufen

Am Comer See finden sich sowohl Eigentumswohnungen als auch Häuser und Villen, etwa in Orten wie Bellagio, Menaggio oder Cernobbio.

Auch bei höherwertigen oder komplexeren Immobilien bleiben die grundlegenden Prüfungsfragen dieselben: Wem gehört das Objekt? Welche Belastungen bestehen? Welche Unterlagen liegen vor? Stimmen Dokumentation und tatsächlicher Zustand überein? Und welche Verpflichtungen entstehen bereits vor dem Notartermin?

Bei größeren Immobilienprojekten kann zudem der Abstimmungsbedarf zwischen rechtlicher, technischer, steuerlicher und notarieller Prüfung steigen. Besonders wichtig ist dann eine klare Zuordnung der jeweiligen Aufgaben und offenen Fragen.

Der Kaufpreis oder die Lage verändern deshalb nicht die Grundlogik der Prüfung. Sie können jedoch die Komplexität des Projekts und den Koordinationsbedarf erhöhen.

Immobilie in Südtirol kaufen

Auch beim Immobilienerwerb in Südtirol gelten die grundlegenden Fragen zu Eigentum, Belastungen, Vertragsgestaltung und Objektunterlagen.

Daneben können je nach Immobilie besondere landesrechtliche, verwaltungsbezogene oder nutzungsbezogene Vorgaben eine Rolle spielen. Deshalb sollte bei Ferienwohnungen, Häusern oder Grundstücken früh geklärt werden, welche Anforderungen für das konkrete Objekt und die geplante Nutzung gelten.

Pauschale Aussagen über den Immobilienerwerb in Südtirol helfen dabei nur begrenzt. Entscheidend sind vielmehr die Lage, die Nutzung, die vorhandenen Unterlagen und die konkrete Erwerbssituation.

Immobilie auf Sizilien kaufen

Auf Sizilien reicht das Angebot von Wohnungen und historischen Stadthäusern über Häuser am Meer bis zu größeren Grundstücken und ländlichen Immobilien.

Gerade bei älteren Gebäuden oder Immobilien aus Familienbesitz können Eigentums-, Nachlass-, Genehmigungs- oder Registerfragen zusätzlichen Prüfungsbedarf auslösen. Auch frühere Umbauten oder Sanierungen können für die weitere Prüfung relevant sein.

Deshalb sollte man insbesondere bei älteren oder komplexeren Objekten früh klären, welche Eigentums-, Kataster-, Register- und technischen Unterlagen tatsächlich vorhanden sind und welche Fragen vor einer vertraglichen Bindung noch beantwortet werden müssen.

Weitere Regionen Italiens

Auch Immobilien in Ligurien, Apulien, im Piemont, auf Sardinien oder in anderen Teilen Italiens können eigene praktische und objektbezogene Fragen mit sich bringen.

Pauschale Aussagen über „das Immobilienrecht einer Region“ greifen jedoch zu kurz. Ausgangspunkt sollte immer die konkrete Immobilie mit ihrer Geschichte, ihrer Nutzung, den vorhandenen Unterlagen und der jeweiligen Projektphase sein.

Vertiefende Informationen zu einzelnen Kaufregionen finden Sie in unseren regionalen Beiträgen.

Immobilie in Italien verkaufen

Auch Verkäufer sollten die Unterlagen zur Immobilie möglichst früh zusammenstellen.

Unklare Eigentumsverhältnisse, bestehende Belastungen, ältere bauliche Veränderungen oder fehlende Dokumente können sonst erst während der Verhandlungen sichtbar werden. Dadurch können zusätzliche Fragen entstehen oder sich geplante Abläufe verändern.

Eine gute Verkaufsvorbereitung beginnt deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin.

Zunächst sollte geklärt werden, welche Unterlagen für den geplanten Verkauf benötigt werden und welche offenen Punkte vorher bearbeitet werden sollten.

Immobilie in Italien erben

Bei einer geerbten Immobilie kommen zusätzliche Fragen hinzu.

Vor einem Verkauf, einer Teilung oder einer anderen Verfügung kann beispielsweise zu klären sein:

• Wer ist Erbe geworden?
• Welche Schritte im Nachlass sind bereits erfolgt?
• Wie sind Eigentum und Katasterdaten dokumentiert?
• Sind mehrere Erben beteiligt?
• Soll die Immobilie behalten, geteilt oder verkauft werden?

Bei deutsch-italienischen Erbfällen kommt außerdem eine weitere Ebene hinzu. Dann muss sauber getrennt werden, welche Frage nach italienischem Recht und welche gegebenenfalls nach deutschem Recht zu beurteilen ist. Auch sollten steuerliche Fragen nicht unterschätzt werden.

Wichtige Punkte, die Sie kennen sollten:

• Erbschafts- und Schenkungssteuer: Welche Steuersätze gelten in Italien, welche in Deutschland? Wie lassen sich Doppelbesteuerungen vermeiden?

• Kataster und Immobilienregister: Katasterdaten und Informationen aus den Immobilienregistern erfüllen in Italien unterschiedliche Funktionen. Je nach Immobilie und Gebiet können weitere Besonderheiten des Registersystems zu berücksichtigen sein.

• Testamente und Nachlassplanung: Bei grenzüberschreitenden Nachlässen sollte geprüft werden, welches Erbrecht anwendbar ist und wie ein vorhandenes Testament oder ein anderer Erbnachweis in Italien umgesetzt werden kann.

• Steuerliche Bewertung: Die italienische Steuerbehörde nimmt eine eigene Wertfeststellung vor – mit direkten Folgen für Erbschafts- und Schenkungssteuern.

• Kommunikation mit Notariaten und Behörden: Wir übernehmen den Kontakt mit italienischen Stellen und sorgen für klare Abläufe in beiden Sprachen.

Immobilie in Italien schenken

Eine Schenkung ist nicht einfach ein Immobilienverkauf ohne Kaufpreis.

Vielmehr können sich eigene erb-, steuer- und transaktionsbezogene Fragen ergeben. Außerdem kann eine frühere Schenkung bei späteren Verfügungen über die Immobilie eine Rolle spielen.

Deshalb sollten Schenker und Beschenkte vor einer Übertragung klären, welches Ziel sie verfolgen und welche rechtlichen sowie steuerlichen Folgen die geplante Gestaltung haben kann.

Wenn beim Immobilienkauf Probleme auftreten

Nicht jede Schwierigkeit zeigt sich bereits vor dem Notartermin.

Nach dem Erwerb können beispielsweise Fragen entstehen, weil der tatsächliche Zustand von den Erwartungen oder Vertragsunterlagen abweicht. Ebenso können ungeklärte bauliche Veränderungen, Probleme bei der Übergabe, Streit über vereinbarte Arbeiten oder Fragen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft auftreten.

In solchen Situationen kommt es besonders auf die vorhandenen Verträge, Erklärungen, Dokumente und technischen Feststellungen an.

Außerdem können Fristen eine Rolle spielen. Deshalb sollte bei einem bereits entstandenen Konflikt zunächst der konkrete Sachverhalt mit den dazugehörigen Unterlagen geprüft werden.

Sonderfall: 1-Euro-Häuser in Italien

Der Kauf eines sogenannten 1-Euro-Hauses weckt regelmäßig großes Interesse. Der symbolische Kaufpreis sagt jedoch wenig über den tatsächlichen Aufwand eines solchen Projekts aus.

Die Bedingungen hängen vom jeweiligen kommunalen Programm und vom konkreten Objekt ab. Deshalb können unter anderem Renovierungspflichten, Fristen, Sicherheiten, Genehmigungen und der tatsächliche Zustand der Immobilie wichtig werden. Daneben gibt es Gemeinden, in denen man 1-Euro-Häuser auch ohne kommunale Auflagen erwerben kann.

Wer sich für ein solches Objekt interessiert, sollte daher nicht allein auf den Kaufpreis schauen, sondern die Bedingungen des konkreten Programms und die Unterlagen zur Immobilie prüfen.

Mit einer versierten anwaltlichen Begleitung ermöglichen Sie sich den rechtssicheren Erwerb einer besonderen Auslandsimmobilie. 

So bereiten Sie den Erstkontakt zu einer Immobilie in Italien vor

Für eine erste Zuordnung ist noch keine vollständige Dokumentensammlung erforderlich.

Hilfreich sind zunächst wenige Informationen:

• Sind Sie Käufer, Verkäufer, Eigentümer, Erbe oder anderweitig beteiligt?

• Wo befindet sich die Immobilie?

• Um welche Art von Immobilie handelt es sich?

• In welcher Phase befindet sich das Projekt?

• Wurde bereits ein Kaufangebot, Vorvertrag oder anderes Dokument unterschrieben?

• Steht bereits ein Termin oder eine andere zeitkritische Entscheidung bevor?

Vertrauliche Objekt-, Eigentümer-, Finanzierungs- oder Vertragsunterlagen sollten nicht unaufgefordert übermittelt werden. Zunächst sollte geklärt werden, ob und in welchem Umfang eine Prüfung übernommen werden kann und welcher Weg für die weitere Übermittlung von Unterlagen vorgesehen ist.

Lassen Sie sich von uns einen ersten rechtlichen Überblick geben

Häufige Fragen zum italienischen Immobilienrecht

Braucht man beim Immobilienkauf in Italien einen Anwalt?

Eine anwaltliche Begleitung ist nicht bei jedem Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.

Sie kann jedoch insbesondere dann sinnvoll sein, wenn bereits vor einem Kaufangebot oder Vorvertrag Vertragsinhalte, offene Fragen oder rechtliche Risiken aus Sicht des Käufers beziehungsweise Verkäufers eingeordnet werden sollen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb häufig nicht: „Brauche ich einen Anwalt?“

Wichtiger ist: Welche Verpflichtung soll ich als Nächstes eingehen und welche Fragen sind zu diesem Zeitpunkt noch offen?

Kann eine proposta d’acquisto bereits verbindlich sein?

Ja, je nach Inhalt und Annahme kann eine proposta d’acquisto eine vertragliche Bindung auslösen.

Deshalb sollte ein Kaufangebot nicht allein deshalb als unverbindlich angesehen werden, weil der notarielle Kaufvertrag erst später stattfinden soll.

Vor der Unterschrift sollten Käufer insbesondere Kaufpreis, Bedingungen, Fristen, Zahlungen und noch offene Prüfungen verstehen.

Was ist der Unterschied zwischen proposta d’acquisto, contratto preliminare und rogito?

Die proposta d’acquisto ist zunächst das Kaufangebot.

Der contratto preliminare, auch compromesso genannt, ist der Vorvertrag. Er verpflichtet die Parteien grundsätzlich zum späteren Abschluss des endgültigen Kaufvertrags.

Der rogito ist schließlich der notarielle Kaufvertrag.

Allerdings kommt es für die rechtlichen Folgen immer auf die konkret verwendeten Dokumente und Vereinbarungen an. 

Welche Unterlagen sollte man beim Hauskauf in Italien prüfen?

Je nach Immobilie können Eigentums- und Registerunterlagen, Katasterinformationen, Grundrisse, technische und genehmigungsbezogene Dokumente, Unterlagen einer Eigentümergemeinschaft sowie Kaufangebot, Vorvertrag und weitere Vertragsentwürfe wichtig sein.

Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt vom Objekt und von der jeweiligen Projektphase ab.

Reicht eine visura catastale aus?

Nein, eine Katasterauskunft beantwortet nicht sämtliche Fragen eines Immobilienkaufs.

Katasterinformationen, Immobilienregister, Vertragsunterlagen und technische Dokumente erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Deshalb sollte zunächst geklärt werden, welche Information mit welcher Unterlage nachgewiesen werden soll.

Was ist eine ispezione ipotecaria?

Über eine ispezione ipotecaria lassen sich Informationen aus den italienischen Immobilienregistern abrufen.

Damit können unter anderem Eintragungen sichtbar werden, die für Eigentum, Hypotheken oder andere Belastungen relevant sind.

Sie erfüllt deshalb eine andere Funktion als eine reine Katasterauskunft.

Prüft ein Anwalt auch den baulichen Zustand der Immobilie?

Die bautechnische Prüfung sollte von der juristischen Prüfung getrennt werden.

Fragen zum tatsächlichen Zustand des Gebäudes, zu Plänen, technischen Genehmigungen oder notwendigen Baumaßnahmen können die Prüfung durch einen Geometer, Architekten oder Ingenieur erfordern.

Dessen Feststellungen können anschließend für rechtliche Entscheidungen und die Vertragsgestaltung wichtig werden.

Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienkauf in Italien?

Der italienische Notar nimmt eine unabhängige Rolle ein und übernimmt die ihm gesetzlich zugewiesenen Prüfungen und Aufgaben beim notariellen Immobilienkauf.

Er vertritt jedoch nicht ausschließlich die Interessen des Käufers oder Verkäufers.

Deshalb unterscheidet sich seine Rolle von einer anwaltlichen Prüfung aus Sicht einer einzelnen Vertragspartei.

Kann eine Immobilie in Italien auch ohne persönliche Anwesenheit beim Notartermin gekauft werden?

Eine Vertretung kann unter bestimmten Voraussetzungen mit einer geeigneten Vollmacht (procura speciale) möglich sein.

Ob dies bei einem konkreten Erwerb möglich und sinnvoll ist und welche Form die Vollmacht haben muss, sollte rechtzeitig vor dem rogito mit dem Notar geklärt werden.

Spielt die Region beim Immobilienkauf in Italien eine Rolle?

Ja, der Standort kann für praktische, technische und verwaltungsbezogene Fragen relevant sein.

Allerdings sollte man daraus keine pauschalen Aussagen über eine ganze Region ableiten. Entscheidend bleiben die konkrete Immobilie, ihre Unterlagen, ihre Geschichte und die jeweilige Projektphase.

Was sollte ich tun, wenn ich bereits etwas unterschrieben habe?

Zunächst sollte geklärt werden, welches Dokument unterschrieben wurde und welchen Inhalt es hat.

Das gilt insbesondere für Maklerformulare, eine proposta d’acquisto oder einen contratto preliminare.

Anschließend lässt sich prüfen, welche Verpflichtungen möglicherweise bereits bestehen und welche nächsten Schritte noch möglich sind.

Italienisches Immobilienrecht: Entscheidend ist die aktuelle Projektphase

Bei einem Immobilienprojekt in Italien hängt der nächste sinnvolle Schritt davon ab, wo Sie gerade im Prozess stehen.

Wer noch nichts unterschrieben hat, hat andere Gestaltungsmöglichkeiten als jemand, dessen Kaufangebot bereits angenommen wurde. Ein Käufer vor dem Vorvertrag benötigt andere Informationen als ein Eigentümer, der verkaufen möchte. Ebenso stellen sich bei einer geerbten Immobilie andere Fragen als bei einem Neubau vom Bauträger.

Deshalb genügen für einen ersten Kontakt zunächst wenige Angaben:

Projektphase, Ort und Art der Immobilie sowie die Information, ob bereits etwas unterschrieben wurde oder ein konkreter Termin bevorsteht.

Auf dieser Grundlage lässt sich klären, welche nächsten Schritte für das konkrete Immobilienprojekt sinnvoll sind.

Fordern Sie hier einen Kostenvoranschlag für die anwaltliche Beratung an!

Ihre Immobilie in Italien: Rechtssicher erwerben 

Als deutsch-italienische Rechtsanwaltskanzlei unterstützen wir deutsche Immobilienkäufer und deutsche Immobilienbesitzer in Italien im italienischen Immobilienrecht – rechtssicher, effizient und zweisprachig. Gerne können Sie sich im Rahmen einer Online-Erstberatung eine erste Orientierung zu den Themen Hauskauf in Italien, Hausverkauf in Italien, Erben einer Immobilie in Italien und Immobilienrecht in Italien holen. Sie profitieren von unserer zweisprachigen anwaltlichen Begleitung. Unser Team aus deutschen Rechtsanwälten und italienischen Avvocati kennt beide Rechtssysteme genau, versteht die italienische Mentalität und verfügt über langjährige Erfahrung im Immobiliensektor in Italien. Sofern wir gleich zu Beginn einer Kaufentscheidung beauftragt werden, verhandeln wir auch den Kaufpreis für Sie. 

Wir sind keine Vermittler, sondern ausschließlich Ihren Interessen verpflichtet. Zwar verfügen wir über ein gewachsenes Netzwerk aus Maklern, Architekten, Steuerberatern und Bauunternehmen, doch empfehlen wir ausschließlich jene Partner, die wirklich zu Ihrem Vorhaben passen – und sagen es auch ehrlich, wenn dies einmal nicht der Fall ist.

Unsere Unabhängigkeit als Rechtsanwälte ist für uns nicht verhandelbar. Genau deshalb vertrauen uns Mandanten seit vielen Jahren ihre Immobilienprojekte in Italien an.