Barba & Partner Rechtsanwälte aus München berät im deutschen Immobilienrecht

Der Kauf von Immobilien in Deutschland kann gewisse Tücken bergen. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist überhitzt. Käufer haben die Wirtschaftlichkeit aus den Augen verloren. Auch wenn der deutsche Immobilienmarkt die letzten Jahre aus verschiedenen Gründen attraktiv war, so muss das nicht zwingend auch für die Zukunft gelten. Das Investitionsobjekt Immobilien in Deutschland ist sehr beliebt. Das Interesse an Eigenheimen ist ungebremst, obwohl viele Immobilien objektiv betrachtet unwirtschaftlich sind. Selbst Fachleute wundern sich über die Kopflosigkeit einiger Käufer. Immer wieder werden bei Scheidungen Verluste realisiert. In vielen Regionen spricht man bereits von einer Immobilienblase. Es wird nur noch darauf gewartet, wann diese platzt. In den Ballungszentren stagnieren die Immobilienpreise. Die Mieten gehen zurück.

Aktuelle Lage des deutschen Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt war 2020, trotz der unübersehbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie, stabil. Dennoch zeigten sich die ersten Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt bereits im Herbst 2020. In Städten wie München, Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin werden weiterhin für Immobilien in guten Lagen Spitzenpreise gezahlt. In den Landkreisen südlich von München sind selbst Immobilien mit einer schlechten Anbindung an München offensichtlich überbewertet. Der Trend hält auch in 2021 an. Die Preise steigen, da aufgrund Homeoffice derzeit die direkte Anbindung an die Ballungszentren nicht zwingend erforderlich ist. Es bleibt abzuwarten, ob dieser Trend von Dauer ist. Erste Anzeichen der Reue sind auch hier bereits jetzt sichtbar. Dennoch gibt es heutzutage noch Gegenden, in denen man Schnäppchen findet. Meistens liegen diese Immobilien in Deutschland in strukturschwachen Regionen. Es gilt immer, im Einzelfall zu prüfen, inwieweit ein Immobilieninvestment lohnt.

Günstige Immobilienkredite dank niedriger Zinsen

Der Immobilienmarkt wird von den Banken reguliert. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank hat dazu geführt, dass viele Deutsche ein Eigenheim gebaut haben. Viele Menschen haben ihr gesamtes Vermögen in ihrem Eigenheim gebunden. Teilweise haben die Banken 100%-Finanzierungen gewährt. Der Eigenheimwahn hat dazu geführt, dass Interessenten selbst früher unverkäufliche Objekte, renovierungsbedürftige Bauten sowie entlegene Immobilien kauften. Sog. Schrottimmobilien gibt es in begehrten Gegenden praktisch nicht. Alles kann verkauft und gekauft werden. Der Eigenheimmarkt ist in einigen Gegenden Deutschlands überhitzt.

Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt

Spitzenpreise bei Immobilien in Ballungszentren

Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein, bis sich der Immobilienmarkt verändert. Erste Anzeichen einer Marktkorrektur waren bereits im ersten Halbjahr 2020 auf dem Berliner Immobilienmarkt zu verzeichnen, wo die Immobilien- und Grundstücksverkäufe um knapp 20% gesunken sind. Während bei Wohn- und Geschäftshäusern zum Vorjahr 35% weniger Immobilien den Eigentümer wechseln, war der Einbruch bei den Bürohäusern bei 53%. Es ist zu erwarten, dass sich diese Tendenz aufgrund der Covid-19-Pandemie gerade bei Bürohäusern und sonstigen gewerblichen Objekten weiter verstärken wird. Das Homeoffice wird zukünftig ein wichtiger Bestandteil unseres Arbeits- und Wirtschaftslebens sein und so die Ballungszentren entlasten. Zwangsläufig wird dies die Preise selbst in den Ballungszentren fallen lassen.

Tod der Stadtzentren

Es ist nicht auszuschließen, dass die Maßnahmen zur Eindämmungen der Corona-Pandemie die Stadtzentren aussterben lassen werden. Die Bevölkerung hat sich mittlerweile daran gewöhnt online einzukaufen. Der Kauf per Internet ist unkompliziert, schnell und teilweise auch günstiger als der Gang ins Geschäft. Restaurants sind seit Monaten geschlossen. Die Menschen merken, dass auch ein Leben ohne Restaurant geht. Man fängt wieder an, sich bewusst und gesund zu ernähren. Selbstgekochtes schmeckt oft besser, als viele Dinge, die man bis zum Beginn der Pandemie achtlos gegessen hat. Dieser Wandel wird dazu führen, dass die Werte von gewerblichen Immobilien in Deutschland drastisch sinken werden. Nicht nur dass die Mieten von gewerblichen Immobilien in Deutschland sinken werden, man wird sich wohl auch schwer tun, überhaupt Mieter zu finden.    

Die Zukunft der Eigenheime

Ende 2020 waren die Preise für Eigenheime unverändert und stabil. Die Nachfrage übersteigt auch 2021 das Angebot . In der Vergangenheit haben Gemeinde und Städte sich beim Bau von erschwinglichem Wohnraum zurückgehalten. Die hierdurch verursachten Probleme der Eigenheimpolitik werden den Immobilienmarkt verändern. Die Menschen haben oft ihr gesamtes Vermögen in die Immobilie gesteckt. Freies Vermögen ist nicht vorhanden. Man hat sich von der Bank abhängig gemacht. Renovierungen werden aus finanziellen Gründen zurückgehalten. Erhält man für die notwendigen Renovierungen von der Bank keine Aufstockung des Darlehens, so droht der Verkauf der Immobilie. Bei einer Aufstockung des Darlehens werden oft die Kinder zur Rückzahlung mit eingebunden. Wer seinen Job verliert, wird vielleicht nicht in der Lage sein, die dann zu hohe Tilgung zu leisten. Auch die leichte Erhöhung des Leitzinses könnte für Eigenheimbesitzer fatal sein. Ein Tsunami droht.

Die Inflexibilität der Eigenheime

Immobilienbesitzer berücksichtigen bei den Eigenheimen nicht, dass sich die Bedürfnisse im Leben ändern. Während sich früher eine Veränderung der eigenen Lebenslage erst mit dem Auszug der Kinder abzeichnete, erfolgt dies heutzutage viel früher. Durch die Corona-Pandemie wird das Homeoffice eine wichtige Stellung in unserem Arbeits- und Wirtschaftsleben einnehmen. Dieser Trend zum Homeoffice wird dazu führen, dass die bestehenden Immobilien nicht dem Bedarf entsprechen. In vielen Fällen haben selbst Einfamilienhäuser keinen Platz für ein Homeoffice.

Vorhersehbare und unvorhersehbare Vorfälle

Scheidungen und Erbfälle werden dazu führen, dass sich Menschen über die Verwertung ihrer Immobilie einigen müssen. Geschieht dies nicht, droht die Zwangsversteigerung, was die Preise dann irgendwann in den Keller fallen lässt. Nicht unterschätzen sollte man bei vorzeitiger Auflösung eines Immobilienkredits die Vorfälligkeitsentschädigung, die von der Bank bei vorzeitiger Kündigung des Immobilienkredits gefordert wird. Nicht selten sind dann fünfstellige Beträge fällig.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt

Viele Banken haben bereits zu Beginn des Lockdowns im März 2020 mit ihren Kunden Stundungsvereinbarungen für die Rückführung der Immobiliendarlehen geschlossen. Für die Banken ist ein solches Vorgehen günstiger, als die Darlehen zu kündigen, um dann unzählige, zum Teil dann wohl unverkäufliche Immobilien, verwerten zu müssen. Letztlich laufen die Zinsen weiter und die Immobilienpreise bleiben so stabil. Viele Menschen denken nicht an das Danach. Was passiert, wenn die Pandemie vorbei ist? Kann jeder Arbeitnehmer aus der Kurzarbeit in seine normale Beschäftigung zurückkehren? Wird das Gehalt stabil bleiben? Diese Unsicherheiten werden sich durchaus auf den Immobilienmarkt auswirken. Seien wir auf die Auswirkungen des Endes der Pandemie auf die Immobilien in Deutschland gespannt.  

Wann platzt die Immobilienblase? 

Auch wenn in manchen Gegenden Deutschlands die Immobilienpreise weiter steigen werden, so sollte man dennoch bei zukünftigen Investitionen in  Immobilien in Deutschland vorsichtig sein. Jeder rechnet mit einem Platzen der sog. Immobilienblase. Es stellt sich nur die Frage, wann wir damit rechnen müssen. Auch wenn es noch genügend finanzstarke Investoren gibt, die den Immobilienmarkt durch ihre Investments stützen, so wird sich dennoch die Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt auswirken. Bereits jetzt haben schon viele Menschen ihre Arbeit verloren. Langfristig werden die Gehälter fallen. Bestandsimmobilien entsprechen nicht dem Bedarf. Aufgrund der hohen Anschaffungskosten haben die meisten Eigenheime kein Arbeitszimmer, welches als Homeoffice genutzt werden kann. Viele Menschen werden ihre Immobilien verlieren. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum wird steigen. Das Angebot bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wird die Nachfrage irgendwann übersteigen. Hierdurch werden die Immobilienpreise sinken. Der Baubranche droht dann auch eine Rezession.

Empfehlungen für den deutschen Immobilienmarkt

Der Immobilien-Hype hat dazu geführt, dass man bei Immobilien die Sachwertbetrachtung aus den Augen verloren hat. Familien können sich in den Ballungszentren kaum mehr eine Wohnung leisten. Unternehmen gehen so die Fachkräfte aus. Die Politik hat bei ihrer Baupolitik in der Vergangenheit die Familienfreundlichkeit aus den Augen verloren. Zu attraktiv war selbst für Städte und Kommunen die Bauspekulation. Man darf auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland gespannt sein.

Seien Sie bei der Planung umsichtig und planen Sie so viele Eventualitäten wie möglich ein. Planen Sie bereits beim Erwerb oder Bau einer Immobilie, was mit dieser geschehen soll, falls es zu einer Scheidung kommt. Regeln Sie im Rahmen der vorweggenommen Erbfolge oder zumindest in einem Testament, was mit der Immobilie nach Ihrem Tod passiert.

Nehmen Sie hier mit uns Kontakt auf, damit sie ruhig schlafen können und später nicht unschöne Überraschungen erleben.