Barba & Partner Rechtsanwälte aus München berät im italienischen Immobilienrecht

Kompetente Rechtsberatung im italienischen Immobilienrecht

Erwerb von Immobilien in Italien – Andere Länder, andere Sitten

Italien ist für die Deutschen das liebste Urlaubsland. Dolce Vita, gutes Essen und Sonnenschein sind einfach zu verlockend. Da liegt es nahe, dass man über den Erwerb einer Ferienimmobilie nachdenkt. Wieso nicht öfter in das Land jenseits der Alpen fahren und trotzdem zu Hause ankommen. Der Erwerb einer Immobilie in Italien ist daher bei Deutschen sehr beliebt und preislich äußerst attraktiv.  Dennoch variieren die Preise von Immobilien in Italien sehr stark. Wer sich auskennt und die richtigen Kontakte hat, kann schon beim Kaufpreis sparen. Selbst die Preise für die notarielle Beurkundung können im Einzelfall variieren.

Der Kauf einer italienischen Ferienimmobilie und die Emotionen

Beim Kauf einer Ferienimmobilie in Italien lassen wir uns oft von unseren Emotionen leiten. Vorschnell wird ein Feriendomizil am Gardasee gekauft, obwohl die Immobilie nach italienischen Maßstäben völlig überteuert ist. Man ist von Deutschland gewöhnt, dass eine Immobilie teuer ist, insbesondere wenn sie eine gute Lage hat. Dabei vergisst man, dass der Immobilienmarkt in Italien nicht mit dem deutschen Immobilienmarkt vergleichbar ist. Während die Preise in Deutschland steigen, fallen Sie in Italien im Landesdurchschnitt seit Jahren. Sollte dann irgendwann die Immobilie wiederverkauft werden, so stellt man mit Schrecken fest, dass das Objekt bei weitem nicht den realen Sachwert hat, der vom Makler angepriesen wurde. Es ist wichtig, sich bei seinem Vorhaben von einem loyalen Rechtsanwalt erfolgsunabhängig begleiten und vertreten zu lassen.

Die Tücken des italienischen Immobilienrechts

Das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich historisch und kulturell bedingt sehr vom deutschen Immobilienrecht. 

In Italien ist der Abschluss eines Vorvertrages üblich. Hier können viele Fehler gemacht werden, die sich später rächen. Viele Regelungen sollten bereits bei Abschluss des Vorvertrages ausgehandelt sein. Anderenfalls riskiert man, dass man beim Notar feststellt, dass wichtige Klauseln nicht Bestandteil der notariellen Urkunde sind. Eine Nachverhandlung ist in den meisten Fällen dann nicht mehr möglich. In der Praxis wird daher von deutschen Kaufinteressenten die Wichtigkeit des italienischen Vorvertrages unterschätzt. Die Rechtswirkungen eines italienischen Vorvertrages sind oft nicht bekannt. Im Gegensatz zum eher schwachen deutschen Vorvertrag ist dieser nämlich mit Unterzeichnung bereits bindend und regelmäßig mit einer Anzahlung zwischen 10 und 30% verbunden. Die Verletzung von Verpflichtungen aus dem italienischen Vorvertrag haben Vertragsstrafen zur Folge.

Das Ferienhaus in Italien – Die wirtschaftliche Betrachtungsweise

Sparen können insbesondere Kaufinteressenten bei Immobilien abseits der üblichen Orte. Man sollte insbesondere bedenken, dass zum Beispiel das Klima auf Sardinien oder Sizilien für viele Menschen, trotz der hohen Temperaturen im Sommer, angenehmer als das Klima am wechselhaften Gardasee ist. Schwüle Hitze ist für die Toskana im Sommer typisch. Viel angenehmer ist es da im hügeligen Umbrien. Dazu kommt, dass selbst das Essen, selbst für Einheimische, im Süden besser als im Norden schmeckt. Wahre Erholung erreicht man eher abseits der Touristen-Hotspots. Man sollte sich daher vor einer Kaufentscheidung immer so umfassend wie nur möglich informieren. Auch sollte man sich genau überlegen, zu welchem Zweck man eine Ferienimmobilie erwerben möchte. Die laufenden Kosten der Ferienimmobilie können nicht unerheblich sein.

Die Auswirkung von Corona auf den italienischen Immobilienmarkt

Derzeit sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den italienischen Immobilienmarkt nicht absehbar. Selbstverständlich sind die Immobilienveräußerungen 2020 im ersten Halbjahr wegen des Lockdowns um fast 20% eingebrochen. Dennoch hat sich der Immobilienmarkt zur Mitte des Jahres 2020 stabilisiert. Viele Immobilienübertragungen wurden in den Sommer geschoben, so dass zunächst einmal keine negativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie erkennbar waren. Die neuen Abstandsregeln sowie die Gefahr eines weiteren Lockdowns haben dazu geführt, dass sogar die Nachfrage nach Immobilien mit Garten oder Terrasse zugenommen hat. Man muss aber auch befürchten, dass sich die Ende 2020 angeordneten Maßnahmen der italienischen Regierung zur Eindämmung der Corona-Pandemie stark auf den Immobilienmarkt auswirken werden.

Covid-19 hat nicht unerheblich Auswirkungen auf das Wirtschaftsleben und den Arbeitsmarkt. Es wird Verkäufe, insbesondere von Zweitimmobilien in den Ferienzentren, aus wirtschaftlichen Gründen geben. Diese Situation wird dazu führen, dass es mittelfristig ein Überangebot an Immobilien geben wird, welches den Markt unter Druck setzen wird.

Verkauf einer Immobilie in Italien

Der Verkauf einer Immobilie kann tückisch sein. Jahrelang hat man die Immobilie besessen. Teilweise wurden Umbauten vorgenommen. Kostspielig wird es dann, wenn nach Unterzeichnung des Vorvertrages festgestellt wird, dass einige Umbauten ohne Baugenehmigung erfolgt sind. Ungünstig ist es auch, wenn man erst nach Unterzeichnung des Vorvertrages feststellen muss, dass in der Vergangenheit Abgaben nicht vollständig bezahlt wurden. Was ist, wenn der Notar kurz vor Unterzeichnung des Notarvertrages feststellt, dass das Kataster unrichtig ist?

Die Immobilie in Italien – Erwerb im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge

Immer wieder werden Vermögenswerte im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder im Wege der Schenkung an die Kinder übertragen. Eine solche Übertragung ist sinnvoll und unter Umständen günstiger als die Übertragung der Immobilie durch den Erbanfall. Die Übertragung sollte allerdings zur Vermeidung von Überraschungen gut geplant und in Kenntnis des italienischen Rechts gestaltet werden.

Die Immobilie in Italien – Erwerb durch Erbanfall – Die Auslandsimmobilie als Teil des Erbes

Wenn ein Haus in Italien Bestandteil eines Erbes ist, so gilt es das Eigentum in Italien ordentlich einzutragen. Probleme gibt es, wenn der Erblasser zu Lebzeiten ohne behördliche Genehmigung Umbauten am Haus vorgenommen ha. Auch kann es sein, dass der Erbe feststellen muss, dass der Erblasser zu Lebzeiten nicht alle Steuern und Abgaben gezahlt hat.

Steuern beim Erwerb einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie in Italien kann dort zu einer Steuerpflicht führen. Selbstverständlich sind in Italien steuerlich einige Besonderheiten zu beachten.

Aufgrund unserer langjährigen Expertise unterstützen wir Sie sowohl sprachlich wie auch rechtlich, damit Sie auch Freude an Ihrer Immobilie in Italien haben.

Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie in Italien

Nehmen sie hier rechtzeitig mit uns Kontakt auf, falls sie eine Immobilie kaufen oder ihre Immobilie in Italien verkaufen wollen. Nur so ist gewährleistet, dass der Immobilienkauf bzw. der Immobilienverkauf reibungslos verläuft und sie nicht unnötige Kosten verursachen. 

Gerne unterstützen wir Sie bei Fragen, die Ihren ausländischen Immobilienbesitz betreffen. Selbstverständlich liegt hier unsere Expertise hauptsächlich auf dem italienischen Immobilienmarkt. Lassen sie sich vor dem Kauf einer Immobilie in Italien umfassend von einem Experten beraten, damit die Ferienimmobilie später nicht zu einem „Klotz am Bein“ wird. 

Weitere Informationen zur Deutsch-Italienischen Zusammenarbeit zu wirtschaftlichen Themen finden Sie auf der Internetpräsenz der Italienischen Botschaft in Berlin.

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