Mietminderung wegen Corona-Massnahmen

Mietminderung wegen Corona-Massnahmen

Corona-Lockdown und Mietminderung

Corona und Mietminderung

Ist eine Mietminderung wegen Corona-Massnahmen möglich?

Corona hat die Welt auch über 2020 hinaus fest im Griff. Derzeit erscheint ein Winter ohne Lockdown nicht möglich. Die Impfung der Risikogruppen verzögert sich. Zwangsläufig wird sich unsere Gesellschaft also noch länger mit Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie anfreunden müssen. Die Bundes- sowie Landesregierungen verschärfen immer wieder die Corona-Massnahmen. Lockdowns werden verfügt. Die Auswirkungen der Corona-Maßnahmen auf die Wirtschaft sind verheerend. Immer mehr Unternehmen können ihre Miete trotz der staatlichen Ausgleichs- und Entschädigungszahlungen nicht mehr bezahlen. Auch die Zahl der Insolvenzanträge steigt. Jedes Unternehmen prüft, wo Kosten eingespart werden können. In der Regel machen die Mietkosten einen hohen Anteil der Betriebskosten aus. Kann man nun als Unternehmen das Mietobjekt aufgrund staatlich verfügter Schließung nicht nutzen, so stellt sich schnell die Frage, ob eine Mietminderung wegen Corona-Massnahmen möglich ist.   

Kann ich also meine gewerbliche Miete mindern, wenn mein Betrieb wegen der Corona-Massnahmen eingeschränkt oder sogar geschlossen werden muss?

Viele Betriebe sehen Ihre Existenz bedroht, da sie aufgrund der Corona-Massnahmen seit dem Frühjahr 2020 ihren Geschäftsbetrieb nicht oder nur noch eingeschränkt aufrechterhalten können. Der zweite Lockdown trifft die Unternehmen teilweise noch härter. In vielen Fällen müssen die Betriebe nicht unerhebliche Mietzahlungen leisten. Diese können irgendwann nicht mehr durch die monatlichen Einnahmen und Entschädigungszahlungen gedeckt werden. Zu Beginn traf dies eigentlich alle Betriebe, die der Öffentlichkeit zugänglich sind, wie beispielsweise Ladengeschäfte, Friseure, Fitnesscenter, Hotels oder Gaststätten. Mittlerweile sind vorrangig Hotelbetriebe, Gaststätten, Fitnesscenter, Baumärkte, Nagelstudios, Tatowierer und sonstige Einrichtungen der Freizeitgestaltung betroffen.

Das Dilemma – Auswirkungen der Corona-Massnahmen auf die Betriebe

Es ist auch nicht absehbar, wie lange diese Einschränkungen anhalten werden. Dies führt dazu, dass die Maßnahmen mittlerweile für viele Betriebe existenzbedrohende Ausmaße annehmen. Daher stellt sich für diese Betriebe selbstverständlich die Frage, ob sie ihre Mieten in vollem Umfang oder überhaupt zu bezahlen haben, solange die Massnahmen andauern. Letztlich kann die Beantwortung dieser Frage sogar entscheidend für die Zukunft des Unternehmens sein. Regelmäßig zählt die Miete neben den Personalkosten zu den höchsten Betriebsausgaben.

Ist eine rechtliche Lösung des Dilemmas möglich?

Rechtlich gibt es hierzu noch keine zufrieden stellende, klare Antwort. Manche sehen es als Unternehmensrisiko an, das allein der Unternehmer zu tragen habe. Andere wiederum sehen es als Mangel der Mietsache an, wenn die Mieträume nicht wie bisher genutzt werden können. Fakt ist jedoch, dass wohl kein Unternehmer oder Vermieter bisher auch nur einen Gedanken daran verschwendet haben wird, welche Folgen dies für den Mietvertrag haben soll, wenn Mieträume aufgrund einer Pandemie und der daraus folgenden Massnahmen nicht mehr nutzbar sein könnten. Daher werden sich hierzu auch sehr selten Regelungen in den jeweiligen Mietverträgen finden.

Ist eine Mietminderung wegen Corona-Massnahmen für die Gerichte erlaubt?

Zwischenzeitlich gibt es einige Urteile, die im Kern folgende Aussagen treffen:  Die Tatsache, dass aufgrund einer behördlichen Anordnung eine Mietsache nicht mehr zu dem im Mietvertrag festgehaltenen Zweck genutzt werden kann, kann einen Mietmangel darstellen und zur Mietminderung berechtigen. Dies hängt entscheidend davon ab, ob die Mietsache nur zu dem Zweck genutzt werden darf, den die behördliche Anordnung einschränkt oder ausschließt.

Berechtigt der Vertragszweck “Verwendung der Mietsache zu gewerblichen Zwecken” zur Mietminderung?

Hätte der Mieter aufgrund eines weiten Verwendungszweckes – beispielsweise wenn im Vertrag lediglich steht „Verwendung zu gewerblichen Zwecken“ – theoretisch noch die Möglichkeit, den Mietraum auf andere Art zu nutzen, fällt eine Mietminderung aus. In solch einem Fall falle dieser Umstand allein in den Risikobereich des Mieters, da nur der konkrete Betrieb des Mieters untersagt wird, die Nutzung der Mietsache jedoch möglich bleibt. Steht in einem Mietvertrag, dass Mieträume nur zum Betrieb eines Fitnesscenters angemietet werden können und die Maßnahmen besagen, dass Fitnessbetriebe geschlossen bleiben müssen, so kann der Mieter nicht auf einen anderen erlaubten Verwendungszweck umschwenken, wie beispielsweise auf den Betrieb eines Friseursalons oder eines Sportgeschäfts.

Faktische Gründe können zur Mietminderung wegen Corona-Massnahmen führen

Faktisch wird dies ohnehin nicht möglich sein, da der Umbau gar nicht in der Kürze der Zeit und aufgrund zu hoher Kosten möglich sein wird. Hier sehen einzelne Gericht eine Mietminderung durch den Mieter als möglich an.

Wie wirken sich die Urteile auf die Mietkosten aus?

Wie hoch die Mietminderung wegen Corona-Massnahmen nun ausfallen darf, hängt wiederum davon ab, wie weit die Nutzung eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen ist. Das Landgericht München I hat im Fall eines Möbelgeschäftes eine Mietminderung von 80 % bejaht, da der Verkaufsraum geschlossen war und nur noch die Bereiche geöffnet werden durften, die die Verwaltung des Geschäftes betrafen. Im Mietvertrag war konkret auf die Nutzung der Mietsache als Möbelgeschäft abgestellt. Eine theoretisch denkbare andere Nutzung was daher durch den Mieter nicht möglich und faktisch auch nicht umsetzbar.

Ist die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit ein Mietmangel?

Auch die nur eingeschränkte Nutzung wurde als Mietmangel gesehen. Beispielsweise erkannte das Gericht eine Mietminderung in Höhe von 50 Prozent während der kurzzeitig geltenden 800-Quadratmeter-Regelung an. Für die eingeschränkte Nutzbarkeit der Mietsache durch die erlassenen Hygienemaßnahmen und die Einschränkung der Kundenzahlen erkannte das Gericht eine Mietminderung in Höhe von 15 Prozent an.

Gerichtliche Anpassung von Miete und Pacht wegen Covid-19-Maßnahmen

Der Gesetzgeber hat zum 1.01.2021 den § 44 EGZPO geändert. Danach sind Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Gewerbeobjekte, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Das bedeutet, dass in der Regel die erste Gerichtsverhandlung spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfindet. Handeln Sie sofort!

Unser Fazit

Leider ist es so, dass es keine pauschale Regelung gibt, die gewerblichen Mietern im Falle von behördlich angeordneten Schließungen oder Einschränkungen generell eine Mietminderungsmöglichkeit zuspricht. Dies ist immer im Einzelfall zu prüfen. Unter den oben genannten Umständen kann es jedoch erfolgversprechend sein, einen Mietminderungsanspruch geltend zu machen. Dies umso mehr, als viele Betreibe derzeit nicht wissen, wie lange sie wirklich geschlossen bleiben müssen oder den Betrieb nur eingeschränkt betreiben können.

Kontaktieren Sie uns hier, damit wir Ihren Fall genau prüfen und Ihnen Lösungsmöglichkeiten aufzeigen können. Selbst wenn in Ihrem konkreten Fall eine Mietminderung rechtlich nicht möglich ist, so gibt es immer wieder Lösungsmöglichkeiten, die man gemeinsam mit dem Vermieter herausarbeiten kann

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